Pääsiäistä edeltävällä viikolla nähtiin jo myrskyvaroitus, kun suomalaisvelallisten keskuudessa suosittu 12 kuukauden euribor-viitekorko nousi hetkeksi ensimmäistä kertaa positiiviseksi sitten vuoden 2016. Euribor on noussut ekonomistien ennakkoarvioita nopeammin alkuvuoden aikana.

OP Ryhmän pääekonomisti Reijo Heiskanen kertoo, että tämänhetkisten markkinaodotusten mukaan korkotaso voi nousta 1,5 prosenttiin vuoden-parin kuluessa.

Pankkikonserni Nordean pääanalyytikon Jan von Gerichin arvio lähivuosien korkokehityksestä on samansuuntainen.

Nordea ja OP Ryhmä ovat Suomen suurimmat luotottajat, ja Suomen Pankin tilastojen mukaan niiden yhteenlaskettu markkinaosuus myönnetyissä asuntolainoissa oli noin 68 prosenttia viime vuoden lopussa.

Sekä von Gerich että Heiskanen varoittavat, että kovaksi kiihtynyt inflaatio vaikeuttaa ennakointia. Tilastokeskuksen mukaan maaliskuussa inflaatio kipusi Suomessa 5,8 prosenttiin, mikä on korkeampaa kuin vuosiin. Inflaatiota on vauhdittanut muun muassa Ukrainassa käytävä sota.

Prosenttiyksikkö voi muuttaa vuosilaskua merkittävästi

Korkotaso on ollut Suomessa ja euroalueella historiallisen matalalla vuosien ajan. Alhaiset korot ovat luonnollisesti tarkoittaneet myös alhaisia asuntolainojen korkomaksuja, ja moni on käytännössä maksanut pelkkiä pankkien marginaaleja. Tähän on tulossa muutos varsinkin niillä velallisilla, jotka ovat ostaneet asuntonsa viimeisen viiden vuoden aikana.

Esimerkiksi 150  000 euron asuntolainasta on joutunut vuodessa maksamaan korkoa 1  050 euroa, jos maksettavana on pelkästään ollut 0,7 prosentin suuruinen pankkimarginaali. Jos sama laina on sidottu 12 kuukauden euriboriin, joka puolestaan nousee 1,5 prosenttiin, kipuaa kokonaiskorko 2,2 prosenttiin. Tällöin korkomaksu moninkertaistuu vuodessa 3  300 euroon.

Korkokulut kasvavat tietysti lainan määrän mukana. Varsinkin kasvukeskuksissa ja erityisesti Helsingissä keskimääräinen asuntolaina on muuta maata suurempi, koska asunnot maksavat enemmän.

-  Jos lainassa ei ole mitään pehmentäviä elementtejä eikä ole varautunut, niin silloin se [korkojen nousu] ilman muuta puraisee, sanoo Heiskanen OP Ryhmästä.

Heiskasen mainitsemia “pehmennyksiä” voi olla useita. Yksi esimerkki on tasaerälaina, joka pitää kuukausittaisen lainanhoitokulun samana, mutta pidentää korkojen noustessa lainan maksuaikaa. Muita vaihtoehtoja ovat esimerkiksi kiinteäkorkoiset pitkät lainat tai eri pankkien tarjoamat tuotteet, jotka suojaavat korkojen nousulta.

Noin kolmasosassa OP:n suurista lainoista on Heiskasen mukaan jonkinlainen suoja koronnousua vastaan. Von Gerich ei kommentoi Nordean tilannetta mutta toteaa yleisellä tasolla, että lainan suojaaminen kiinnostaa asiakkaita yleensä silloin, kun korkotasot nousevat. Lainojen korkosuojatuotteiden hinta taas määräytyy markkinanäkymien mukaan.

Toisin sanoen silloin, kun korkojen nousu on näyttänyt epätodennäköiseltä, on korkosuojakin ollut edullinen. Nyt tilanne on muuttunut. Von Gerich vertaa sen hintaa vakuutukseen.

-  Jos palovakuutuksen ottaa, kun metsäpalokausi on jo käynnissä, niin varmaan se silloin myös maksaa enemmän.

Pankit testaavat asuntolainaa hakevia 6 prosentin korolla, mitä korot ovat euroaikana myös korkeimmillaan olleet. Von Gerich kuvaa testiä kuitenkin äärimmäisenä tilanteena. Kun kuluttajat pulittavat kuukausittain enemmän lainoistaan, on se muusta kulutuksesta pois.

Nousseet korot heijastuvat asuntomarkkinoihin

Kohonneet korot voivat vaikuttaa myös toisella tavalla suomalaisten varallisuuteen, ja monen merkittävin varallisuuserä onkin asunto. Tilastokeskuksen tilastojen mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet Helsingissä nopeammin kuin maassa keskimäärin 2010-luvun puolestavälistä saakka. Samaan aikaan korotkin ovat olleet historiallisen alhaiset.

Sekä Heiskanen että von Gerich arvioivat, että korkojen nousu hidastaa asuntojen hintakehitystä. Heiskanen kuitenkin lisää, että korkojen nousu ajoittuu yleensä aikaan, jolloin taloustilanne on myötätuulessa.

-  Se, että korot nousevat, hillitsee asuntojen hintojen kehitystä. Ei se kuitenkaan tarkoita mitään välitöntä käännettä markkinoilla, Heiskanen toteaa.

Myös von Gerich arvioi, että nykyinen korkoympäristö voi näkyä asuntomarkkinoilla “vastatuulena”, muttei se muuta kehityksen suuntaa. Kysymysmerkin aiheuttaa kuitenkin euroalueen kova inflaatio, joka on johtunut erityisesti energian hinnan noususta.

Korot nousevat, mutta niiden ennakoidaan asettuvan tasolle, joka on historiallisesti vielä maltillinen. Pääsiäisviikolla Euroopan keskuspankki päätti pitää ohjauskorkonsa yhä nollassa, mikä osaltaan hillitsee kehitystä.

Toisaalta asuntovelallisia kehotetaan varautumaan siihen, että tilanne voi muuttua ja vielä kuluttajan kannalta kalliilla tavalla.

-  Vielä vuosi takaperin tällainenkin koronnousu näytti kaukaiselta. Jos katsoo markkinahinnoittelua, niin se on muuttunut merkittävästi muutamankin kuukauden aikana, sanoo von Gerich Nordeasta.

OP Ryhmän Heiskanen näkee pientä toivoa siinä, että suomalaiset kotitaloudet ovat koronavirusepidemian ansiosta kyenneet säästämään rahaa, sijoittamaan: pankkikielessä vahvistamaan taseitaan.

Tileille on siis kertynyt puskuria, jolle voi olla lähiaikana käyttöä.

-  On  paradoksaalista, että koronasäästäminen on ollut varautumista myös korkojen nousuun, toteaa Heiskanen.
STT – Markku Uhari